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Immobilienbewertung

Immobilienbewertung - Wichtige Faktoren

Wer eine Immobilie, egal ob Haus, Wohnung oder ein Grundstück verkaufen möchte, sollte den Wert seiner Immobilie kennen. Für die Preisermittlung gibt es mehrere wichtige Faktoren.

Die Lage

Der Wert der Immobilie, hängt vor allem von ihrer Lage und dem Angebot und Nachfrage am Markt ab. Dabei ist zwischen Makro- und Mikrolage zu unterscheiden.

Makrolage:
Bei der Makrolage betrachtet man die regionale Umgebung bei der Einschätzung eines Immobilienstandorts. Die Lage gilt als bedeutsamstes Kriterium bei der Bewertung einer Immobilie. Für die Standorteinschätzung ist die Makrolage ist nur eine von zwei Möglichkeiten. Dabei wird die großräumige Umgebung, die Stadt und die Region betrachtet. Die andere ist die Mikrolage.
Die Makrolage ist ein wichtiger Indikator für die Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie aus Sicht von Verkäufern und Investoren als auch zur Einschätzung für interessierte Mieter und Käufer. Merkmale wie die überregionale Verkehrsanbindung, die wirtschaftliche und die soziodemografische Entwicklung, die Beschäftigungslage in der Region wie auch das kulturelle Angebot und Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung müssen betrachtet werden.

Mikrolage:
Bei der Mikrolage betrachtet man dagegen bei der Wertermittlung einer Immobilie die direkte Umgebung der Immobilie. Die Mikrolage betrachtet insbesondere die nähere Umgebung einer Immobilie, wie die angrenzenden Straßen, die Nachbarschaft, das Viertel.
Wie weit sind Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte und Restaurants entfernt? Ein guter Ausbau der Infrastruktur wirkt sich also direkt positiv auf den Wert Ihrer Immobilie aus. Negativ dagegen wirken Lärm und Luftverschmutzung, wobei die Immissionsbelastungen in der Stadt natürlich höher als auf dem Land ausfallen dürfen, da sich die potentiellen Käufer bereits darauf eingestellt haben.

Die Ausstattung

Bei einer Verkehrswert- bzw. Marktwertermittlung einer Immobilie, spielt neben der Immobilienlage natürlich auch das Gebäude eine sehr wichtige Rolle. Entscheidend sind dabei die Ausstattung und der Zustand der Immobilie.

Viele Faktoren z.B. die Bauweise und die Bauausführung, die verwendeten Baumaterialien, die Qualität der Sanitäranlagen und Fenster sowie Zustand der Heizung tragen zur Ausstattung einer Immobilie bei.

Bei der Bewertung der Immobilie wird in einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung unterschieden. Fenster mit Wärmeschutzverglasung werden besser bewertet als Fenster mit Einfachverglasung, ein Bidet oder Whirlpool werten die Ausstattung der Immobilie ebenfalls auf.

Der Energiestandard

Der Energiestandard spielt bei der Beurteilung des Zustands einer Immobilie heute eine entscheidende Rolle. Generell müssen Hauseigentümer einen Energieausweis erstellen lassen, wenn das Haus verkauft oder vermietet werden soll. Ob ein Energieverbrauchsausweis oder ein Energiebedarfsausweis benötigt wird, richtet sich nach Baujahr, Art und Größe der Immobilie.

Weitere Faktoren wie Instandhaltung, Sanierung, Renovierung und Modernisierung können sich extrem auf den Zustand und somit auf den Immobilienwert auswirken.

Wohnflächenermittlung

Die genaue Wohnflächenermittlung ist eins der primären Kriterien bei der Immobilienbewertung. Eine falsche Wohnflächenberechnung kann unnötige Kosten nach sich ziehen. Die Bedeutung der Wohnflächenberechnung ist daher weitreichend. Immobilienangebote sind nur vergleichbar, wenn der Wohnflächenberechnung identische Ermittlungsmethoden zugrunde gelegt wurden.

Laut Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen wie folgt berechnet:

  • Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern: zu 100%
  • Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern: zu 50%
  • Die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen: zu 50%
  • Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen: zu 25% - max. 50%

Der Immobilienwert kann auch vom Zuschnitt der Immobilie beeinflusst werden. Insbesondere wenn die Interessenten aufgrund ungünstig positionierter tragender Wände kaum Veränderungsmöglichkeiten haben.